Contrato de alquiler en Costa Rica: qué dice la ley y qué revisar antes de firmar
Actualizado el 2026-08-26
En Costa Rica el alquiler de vivienda se rige por la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, la Ley N.° 7527. Lo importante de esa ley es que varias de sus reglas se aplican aunque el contrato diga otra cosa: son irrenunciables. Saber cuáles son cambia mucho lo que se puede negociar y lo que no hace falta pelear.
El plazo mínimo son tres años
Un contrato de vivienda tiene un plazo mínimo de tres años a favor de quien alquila, aunque el papel diga uno. Quien arrienda no puede darlo por terminado antes solo porque venció el año, salvo que exista una causal prevista en la ley.
Quien alquila sí puede irse antes: basta con avisar por escrito con tres meses de anticipación. Es una asimetría deliberada de la ley y conviene conocerla, porque muchos contratos la omiten.
El depósito de garantía
El depósito garantiza daños y cuentas pendientes al final, no es un adelanto de renta. No se puede usar para pagar el último mes salvo que ambas partes lo acuerden.
Lo que mejor protege ese dinero no es una cláusula, es un inventario: un acta de entrega firmada por las dos partes con el estado real de paredes, pisos, baños y electrodomésticos, con fotos fechadas. Sin eso, la discusión al salir es palabra contra palabra.
Al terminar el contrato, quien arrienda debe devolverlo descontando únicamente lo que corresponda y demostrarlo. El desgaste normal por el uso no es un daño.
Los aumentos de renta
Si el alquiler está pactado en colones, la ley limita el ajuste anual y lo vincula a la inflación acumulada. No es un porcentaje libre que quien arrienda pueda fijar cada año.
Si está pactado en dólares, no hay ajuste automático por ley: la renta se mantiene durante el plazo salvo que el contrato prevea otra cosa. Es una de las razones por las que muchos contratos se firman en dólares.
Cuándo se puede terminar antes
La ley lista causales concretas: falta de pago, subarrendar sin autorización, dar al inmueble un uso distinto del pactado, causar daños graves, o que quien arrienda necesite la vivienda para sí o para familiares en primer grado, con los plazos de aviso que la ley establece.
"Se me venció el contrato" no es, por sí sola, una de ellas dentro del plazo mínimo. Y un desalojo requiere proceso: nadie puede cambiar la cerradura, cortar el agua o sacar las cosas de otra persona por su cuenta.
Qué revisar antes de firmar
Que estén claros el monto y la fecha de pago, el plazo, el monto del depósito y cómo se devuelve, qué servicios están incluidos y quién paga el mantenimiento del condominio si lo hay.
Que la persona que firma sea la dueña o tenga poder para arrendar: pedir el número de finca y consultarlo en el Registro Nacional toma unos minutos y evita el peor de los problemas.
Guardá copia firmada del contrato y del acta de entrega. Si algo se acuerda después por mensaje —una reparación, una prórroga— guardá también ese mensaje.
Esta guía es informativa y no sustituye asesoría legal. Ante una situación concreta —un desalojo, un depósito retenido, un contrato que no se cumple— consultá a una persona abogada.